Het oversluiten van de hypotheek kan aantrekkelijk zijn. Zeker met de huidige lage rente (die volgens enkele experts zal gaan stijgen in 2018), kan het aantrekkelijk zijn om de hypotheek over te sluiten naar een andere hypotheekverstrekker of de huidige renteperiode te verlengen.
Oversluiten overwegen
Het oversluiten naar een lagere rente kan zeer aantrekkelijk zijn, echter aan het oversluiten van de hypotheek zijn kosten verbonden. Hierbij moeten de kosten direct worden betaald, maar de besparing ligt in de toekomst. Het omslagpunt van geld besparen en de te maken kosten moet goed worden uitgerekend om het besluit te kunnen nemen
“Besparen op hypotheek rente kan op verschillende manieren maar let op .. het goedkoopste is niet altijd het beste”
Eerste stap is inventariseren
Het is belangrijk om eerst een aantal zaken te inventariseren, om vast te stellen of oversluiten of verlenging van de rentevast periode verstandig is:
• Wat is het huidige rentepercentage? En hoe verhoudt zich deze tot de huidige marktrente?
• Wat is de resterende looptijd van de huidige rentevast periode
• Wat is de huidige hypotheekvorm?
• Staat het huis financieel onderwater, oftewel ligt de hypotheekwaarde hoger dan de marktwaarde (WOZ waarde)?
Boeterente
Als de huidige renteperiode nog (lang) vast ligt, zal er sprake zijn van een boeterente. De hoogte van de boeterente is afhankelijk van de volgende zaken:
• Verschil tussen de contractueel vastgelegde rente en de huidige rekenrente (let op hypotheekverstrekkers bepalen deze zelf)
• Resterende looptijd van de rentevastperiode
De “gemiste” rente doordat de periode voortijdig wordt afgebroken, zal de hypotheekverstrekker verhalen op de klant, ook wel omschreven als boete rente.
“De boeterente is doorgaans wel fiscaal aftrekbaar (indien ook de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar was), dus dat is een verzachtende factor”
Besparen op hypotheekrente door langere rentevast periode
Vaak kan bij de huidige hypotheekverstrekker een langere hypotheekrente worden afgesloten. Bij het openbreken van de huidige renteperiode zijn wel kosten verbonden. De hypotheekverstrekker zal boeterente of rentemiddelingsopslag berekenen. Naast de boeterente kunnen er ook aanvullende kosten noodzakelijk zijn om het te realiseren, zoals taxatiekosten en/of adviseurskosten.
Overstappen naar een andere hypotheekverstrekker
Ook bij het overstappen naar een andere hypotheekverstrekker zijn er kosten verbonden. Naast de mogelijke boeterente, zijn ook de taxatiekosten en de adviseurskosten van toepassing.
Let erop dat zeker bij een nieuwe hypotheekverstrekker ook de kredietwaardigheid en betaalbaarheid, dus de financiële toetsing nadrukkelijk aanwezig is. De eisen van de financiële toetsing worden steeds strenger. Dus de waarde van de woning versus de hypotheek zijn hierin essentieel. Ook de fiscale effecten en consequenties moeten worden meegenomen. Hierin speelt de hypotheekadviseur een zeer belangrijke rol. Ook de relatie van de waarde van de woning versus de hypotheekwaarde zal een belangrijke impact hebben op de haalbaarheid en op de toegepaste rentetarieven.
“De fiscale aspecten maar ook de hypotheekvorm kunnen consequenties hebben bij het oversluiten, zorg voor een goede adviseur”
Een hypotheekadviseur zou een toegevoegde waarde moeten hebben, stel kritische vragen, de adviseur vraagt een behoorlijk tarief en het gaat vrijwel altijd om veel geld.
De kosten
Het wijzigen van de hypotheek kent doorgaans de volgende kosten:
• Boeterente (let op bij meefinancieren boeterente gelden fiscale beperkingen)
• Hypotheek adviseur
• Taxatiekosten
• Notariskosten
• Eventueel kosten NHG (Nationale Hypotheek Garantie), deze kent een grens tot EUR 265.000
• Administratiekosten (niet aftrekbaar)
Afhankelijk van de situatie zijn de meeste kosten aftrekbaar van de inkomstenbelasting, let op indien er sprake is van meefinancieren van kosten gelden specifieke (beperkende) regels, laat u hierover goed adviseren.
Betaalbaarheid
Met de huidige lage rente lijkt het zeer aantrekkelijk om de huidige rente te herzien. Toch moet er rekening worden gehouden met de kosten als ook de haalbaarheid. Ondanks de aantrekkende huizenmarkt kan er sprake zijn van een hogere hypotheek dan de marktwaarde (onder water), waardoor geldverstrekkers minder of zelfs niet willen oversluiten. In dat geval kan rente middeling en of blijven bij de huidige verstrekker een goed alternatief zijn.
Let daarnaast nog op de betaalbaarheid. Een adviseur, taxatie en notaris (bij oversluiten) kost al snel rond de EUR 2.500 – EUR 3.000, dit moet wel betaald worden, waarbij het rendement in de toekomst ligt. Zeker als er bij oversluiten ook nog een overlijdensrisicoverzekering wordt vereist kan dit toch een hoge uitgave zijn. Neem dit goed in overweging bij de rekensom zodat de juiste keuze wordt gemaakt.
Belangrijke vragen om te stellen
Bij een hypotheek is het ook altijd van belang om te weten :
• Wat zijn de kosten van de adviseur en welke werkzaamheden horen daarbij
• Lijkt het de adviseur, alvorens hij zijn dienstverlening (en dus kosten in rekening brengt) een haalbare verbetering
• Duur van de rentevastperiode
• De hoogte van boetevrij aflossen per jaar
• Kan een hypotheek worden “meegenomen” naar een nieuwe woning
• Aanvullende eisen en zekerheden
Kijk voor meer informatie over fiscale gevolgen op de website van de Belastingdienst.
